房子過戶給子女如何辦理最省稅金？7個房子過戶注意重點！

1.房屋過戶費用有哪些？

以贈與方式過戶房屋給子女時需繳納下列費用：

• 土地增值稅：土地漲價總數額 x 稅率。
• 契稅：人民依法取得不動產的所有權後需要繳納的稅金。
• 印花稅：雙方辦理過戶時，需要貼印花稅票才能辦理後續的產權移轉登記。
• 贈與稅：按照贈與當下房屋或土地的現值課稅。

若是以買賣方式給子女則有不同費用需要繳納，若想了解房屋買賣時需支付的費用細項歡迎點選【房屋過戶代書費用】查看相關資訊。

2.房屋過戶要帶什麼？

房屋過戶應攜帶的文件資料則有以下6項：

• 登記申請書
• 買賣或贈與契約書
• 所有權狀正本
• 身份證明文件
• 義務人印鑑證明
• 土地增值稅、契稅或贈與稅等稅務繳納（免繳）證明書

3.家人房屋過戶流程

家人之間不論是買賣或贈與，房屋過戶的流程都相較一般買賣房屋略有不同，其中夫妻間贈與不會被課徵贈與稅，因此以下將家人間的房屋過戶流程分為「房屋過戶子女」與「房子過戶夫妻」：

房屋過戶子女

父母在世時，過戶房屋給子女有買賣、贈與兩種方式，兩者過戶流程不同，以下將為您詳細說明：

房屋賣給子女流程

房屋買賣給子女時，需先至房屋所在地的地政事務所拿取或下載所有權移轉登記書，雙方簽訂合約後，再至該房屋所在地的稅捐稽徵處申報繳交「土地增值稅」及「契稅」，接著買賣雙方需在代書見證下備齊報稅、過戶等相關資料，並交由代書「用印」，用印後相關資料會交送至政府單位，約10-20個工作天核發稅單，確認稅款金額正確雙方繳交印花稅後，再至持有房子者之戶籍所在地的國稅局申報贈與稅（二等親內房屋買賣僅需申報，不需繳納），最後至該房子所在地之地政事務所辦理過戶即可交屋。

房屋贈與子女流程

房屋贈與須先申報土地增值稅、契稅、印花稅以及贈與稅，繳清相關稅款後，再至戶政事務所申請印鑑證明，最後到地政事務所辦理產權移轉登記即可。

房子過戶夫妻

根據遺產及贈與稅法第20條第1項第6款說明「配偶相互贈與之財產不計入贈與總額」，加上土地稅法第28-2條也規定配偶互相贈與土地可申請不課徵土地增值稅，因此夫妻間贈與房屋不需課贈與稅與土地增值稅，雖不需課稅但流程上仍須申報。

夫妻房屋贈與過戶需先填寫贈與移轉契約書，至房屋所在地的稅捐稽徵處申報土地增值稅並領取土地增值稅不課徵證明書與印花稅、契稅繳款單，再到房屋持有人戶籍所在地的國稅局申報贈與稅（僅需申報，不需繳納），待印花稅、契稅等稅款支付完成後至房屋所在地的地政事務所辦理夫妻贈與登記即完成房屋過戶。

4.子女接受房屋贈與、買賣還是繼承最省錢？

房屋贈與子女

房屋贈與子女需繳納「土地增值稅」、「契稅」、「印花稅」與「贈與稅」

• 「土地增值稅」計算以土地持有越久、公告現值越高所需費用越多，每筆土地案件不同，詳細稅賦可請地政士試算。
• 「契稅」為建物契價 x 6%，約幾百 ~ 幾萬元。
• 「印花稅」分為土地印花稅與建物印花稅，土地印花稅為公告土地總現值 x 0.1%，約幾百 ~ 幾萬元，而建物印花稅為建物契價 x 0.1%，約為幾十 ~ 幾千元。
• 「贈與稅」按照房屋評定現值及贈與的土地公告現值計算贈與財產的價格，父母每人每年有220萬的免稅額，因此若房屋評定標準價格少於220萬則不需支付贈與稅（通常房屋贈與是父母其中一方贈與，所以不會合併計算免稅額）。

賣房子給子女

以房屋買賣的方式過戶給子女需繳納「財產交易所得稅」、「土地增值稅」、「房屋契稅」與「印花稅」

• 「財產交易所得稅」依房地合一稅制不同而有相異的計算方式，「土地增值稅」也因應每筆土地案件不同而有費用差異，兩者的詳細稅賦可請地政士試算。
• 「房屋契稅」則為建物契價 x 6%，約幾百 ~ 幾萬元。
• 「印花稅」分為土地印花稅與建物印花稅，土地印花稅為公告土地總現值 x 0.1%，約幾百 ~ 幾萬元，而建物印花稅為建物契價 x 0.1%，約為幾十 ~ 幾千元。

子女繼承房子

一般唯一繼承不需繳納印花稅，而以協議分割繼承遺產的方式繼承房屋則需支付「印花稅」，另外子女繼承房屋時需支付「遺產稅」，但遺產稅免稅額上限為1,200萬，且計算方式與贈與稅相同，按照房屋評定現值及土地公告現值計算繼承遺產的價格，因此一般家庭若僅有一兩間房屋繼承的狀況幾乎不用繳稅（房屋評定現值及土地公告現值平均是市價的1/3，所以一千萬的房子稅額大概是300-400萬）。繼承是三種移轉方式中負擔稅金最少的選擇，但若父母在世只是房產過多基於節稅需求要過戶給子女，則不適用繼承。

贈與稅試算

由於贈與稅計算根據稅制、贈與情況不同而有稅賦差異，難以預估價格範圍，因此財政部網站提供【贈與稅試算】的便民服務，點擊連結即可進入財政部網站試算稅額。

5.確認房屋實際狀況與權狀描述

不論是一般房屋買賣或是家人間的房屋過戶，都要注意房屋實際狀況與權狀描述是否相同，避免往後發生房屋用地爭議。

6.釐清房屋產權避免糾紛

房屋過戶前要先確認房屋是否有設定抵押權、被法院查封或房屋所屬土地登記的權利人為他人...等問題，避免過戶後衍伸出其他債權問題。

7.房屋過戶後再次移轉的稅金問題

房地合一稅為（成交價 - 取得成本 - 相關費用 - 土地漲價總數額）x 規定稅率，而以贈與或繼承所得的房產幾乎為零成本取得，加上房屋持有時間越短稅率越高，因此未來受贈人或是繼承人要出售房屋時，越快出售需繳交的稅金越高。

其他房子過戶常見問題

1.房子過戶給兒子要繳稅嗎？

父母將房屋與土地贈與兒女而過戶時需繳納贈與稅，若是買賣則需提出證明並經國稅局查證，即可不需支付贈與稅。而房屋、土地過戶時原需繳納的土地增值稅、契稅與印花稅等則需照常繳納。

2.房子過戶可以自己辦嗎？

房屋過戶的流程可以自己辦，但在房屋買賣時必須有代書用印，且辦理過戶需準備的文件繁多、辦理過程也需花費較長時間，因此大多會找代書代辦，可省去許多時間與不必要的麻煩，讓交屋快速完成。

3.房子過戶需要本人嗎？

一般來說需要本人辦理過戶，但若本人不便到場則要辦理委託公證手續，由委託人親自到場提供必要文件辦理過戶。

4.不動產贈與稅怎麼申報？

備妥相關文件資料後到房屋持有人戶籍所在地的國稅局申報即可。所需文件資料可參考【財政部網站】。

5.夫妻間贈與房屋需要課徵贈與稅嗎？

根據遺產及贈與稅法第20條第1項第6款說明「配偶相互贈與之財產不計入贈與總額」，因此夫妻間贈與房屋不需課贈與稅。

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