農地買賣過戶流程看這篇，一次搞懂過戶資格、時間及限制

農地是什麼？

根據《農業發展條例》第3條，農地指的是用於農業相關用途的土地，通常包含：

• 農耕、養殖用地：農地、森林、養殖、畜牧及保育地
• 與農業經營不可分離的設施用地：農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉池...等用地
• 農業經營用地：倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場...等用地
• 特定農業區：曾投資建設重大農業改良設施，經主管機關認定需特別保護的土地；或是利於農業生產的優良農地

一般農地與農牧用地的差異

以下為您整理一般農地與農牧用地的差異：

• 農地：通常指特定農業區外，供農業使用的土地，使用管制通常由區域計畫法和相關土地使用管制規則規範，變更使用的彈性較大。
• 農牧用地：位於特定、農業區內的農業用地，受《農業發展條例》嚴格規範，於地目變更、農舍興建...等有較多限制。

買賣農地的好處

以下為您整理買賣農地的5個好處：

• 稅務優惠：買賣農地時只要出示農地農用證明便可免徵土地增值稅，此外，若農地是105年度以前取得的農地，交易可免納綜所稅，若是105年後取得的農地，只要符合不課徵土地增值稅的規定，還可以再免徵房地合一稅；父母或是長輩若想要轉移農地給子女，也可以享有贈與稅和遺產稅優惠。
• 具保值與增值潛力：相較於其他投資工具，土地具有稀缺性和不可移動性，是良好的保值資產。
• 增加潛在經營收益：除可透過精緻農業、有機農業或休閒農業獲取可觀的利潤，農地所有人還可以在農地安裝太陽能板，節省電費開銷，甚至賣電增加收入。
• 農業用地的靈活性：農地除了用於種植作物外，還可申請變更為特定目的事業用地，或依法轉型為住宅用地，為農地所有者提供更大的利用彈性。
• 實現田園理想： 擁有土地可自由規劃種植、養殖，享受田園生活，滿足人們對自然和鄉村生活的嚮往。

農地買賣資格

民國89年前，若想要移轉私有農地，買地方需要擁有「自耕能力證明」才能購買農地；但民國89年修法後，只要土地作為農用，購買人不需具備農民資格也能購買農地。

農地買賣條件與資格

購買人只要具備中華民國國籍，且滿足以下兩項條件即可買賣農地：

• 年滿20歲或未滿20歲已婚者
• 戶籍地及農地需在同一縣市地區內，且土地取得及戶籍登記時間需滿2年

農地買賣過戶限制

農地買賣過戶限制包含：身份、土地使用目的、農舍興建...等項目，以下將為您整理常見的農地買賣規定與限制：

• 身份限制：除非是具有特定資格的農業團體，否則法人不得買賣農地
• 農用證明申請：若沒有申請農用證明，則未來無法免除土增稅、綜所稅及房地合一稅
• 農舍過戶限制：農地上若有興建農舍，則買賣時需同時購買農舍，否則可能無法過戶
• 農地使用方式：過戶前買方務必確認賣方在使用農地時沒有違反相關規定

農地買賣過戶流程

以下將詳細說明農地買賣過戶的7個步驟：

1. 簽訂買賣契約： 買賣雙方應先議定買賣標的、金額、付款方式、過戶時間...等交易細節，並簽訂書面契約，簽約後買方應交付30％的訂金，賣方則應提供權狀及相關證件給買方；若委託代書辦理，則應額外簽署契約書。
2. 申請農地農用證明： 農地買賣規定賣方需提供農業用地的農用證明，因此買賣時通常須先向當地鄉鎮市區公所申請「農地農用證明」，申請所需時間約2週。
3. 辦理土地鑑界及測量： 申請農用證明後，賣方也必須向地政事務所申請土地鑑界及測量。
4. 準備過戶文件： 買賣雙方備妥土地過戶所需文件。
5. 繳納稅費： 完成鑑界後買方須繳納契稅、印花稅...等相關稅費，及申報土地增值稅並取得免稅證明；此外，稅金繳付完成後，買方也應支付第二階段款項（通常為買賣價格的50%）。
6. 向地政事務所申請土地所有權移轉登記： 備妥相關文件及稅費繳納證明，向土地所在地之地政事務所申請過戶。
7. 買賣完成： 經地政事務所審核通過後，買方便可領取新的土地所有權狀，此時買方也應支付最後20%的尾款，待尾款繳納完成，並與代書簽立結案書，完成實價登錄申報，即完成農地買賣過戶流程。

農地過戶所需文件

農地過戶所需文件根據買賣身分不同而異，以下為您分別整理買方、賣方各自應備的文件，及其他交易相關的必要文件：

農地買方所需文件

• 身分證正本、影本
• 私章

農地賣方所需文件

• 土地所有權狀正本
• 身分證正本、影本
• 印鑑證明書2份（需向戶政事務所申請，並註明用途為不動產登記）
• 土地增值稅完納或不課徵之證明書（如需申請免稅必須檢附文件）

此外，若是由代理人簽約，還需另外檢附蓋有印鑑章的授權書正本，及被授權人身分證影本一份。

其他交易必要文件

• 農用證明：申報土地增值稅不課徵證明書的重要文件，主要是證明農地符合農業用途
• 土地鑑界相關文件：確認土地邊界和面積，避免日後買賣雙方因土地邊界和面積產生爭議
• 買賣合約：記載雙方權利義務、買賣條件、付款金額...等事項的權利文件
• 無套繪證明書：確認土地是否被劃定為其他用途，或是能否興建農舍

農地買賣過戶費用

農地買賣費用依據買賣身份不同而異，以下將為您分別整理買方及賣方在農地買賣中需要支付的費用：

農地買方需支付的費用

• 契稅：按照評定現值6%計算
• 印花稅：按照土地、建物契稅價格的1/1000課徵
• 地政登記規費：買賣登記費為申報地價及核定契價的1/1000
• 代書費：代書費通常包含買賣代書費、簽約手續費、實價登錄代書費...等

農地賣方需支付的費用

• 土地增值稅：提供農用證明可免付
• 財產交易所得稅：提供農用證明可免付
• 房地合一稅：提供農用證明可免付
• 代書費：通常包含簽約手續費及實價登錄代書費

房屋買賣流程時間

從簽約到過戶完成，整個農地買賣過程約需1-1.5個月，以下為您分別整理農地買賣過程中各項手續需要的時間：

• 申請農業用地的農用證明：主管機關會在2星期內完成農地會勘並核發農用證明
• 申請農地鑑界：地政事務所人員會前往農地現場鑑界，測量流程約會在2星期間完成
• 申報土地增值稅：若賣方持有農用證明，則申報後約1星期內稅務機關會核發免稅證明
• 辦理過戶登記：地政事務所大約需要1星期完成過戶手續

農地買賣稅有哪些？

除了過戶時需要繳納的契稅和印花稅外，農地買賣還可能涉及以下稅賦：

• 土地增值稅：賣方出售的農地於持有期間有增值者，須繳納土地增值稅，但若購買對象為自然人，則可申請不課徵土地增值稅；若購買對象為法人，則應課徵土地增值稅。
• 房地合一稅：若是105年度前取得的農地，交易可免納所得稅；105年度後取得的農地，若不符合課徵土地增值稅的規定，可免徵房地合一稅。
• 所得稅：若有農地農用證明，則賣方出售農地之所得可免徵所得稅；但若農地上蓋有農舍，則農舍交易的財產所得需列入個人綜所稅計算。

農地買賣注意事項

進行農地買賣前，買賣雙方都應仔細了解相關的注意事項，避免日後可能產生的糾紛和損失，以下為您整理4個農地買賣時的應注意事項：

確認賣方是否取得農用證明

若賣方在持有農地的2年內買賣農地，只要符合特種貨物及勞務稅條例（俗稱奢侈稅）第5條第4款規定，並在查核時出示「土地增值稅不課徵證明書」，即可不需課徵土地增值稅；若該農地未申請不課徵土地增值稅，則應提供農用證明，才可以免除課徵奢侈稅。

預先進行土地鑑界及測量

為避免日後產生土地界址糾紛，建議於買賣前向地政事務所申請土地鑑界及測量，確認土地實際範圍。

農地買賣五年限制

根據《農業發展條例》的規定，因繼承或贈與直系血親的農地在所有權移轉的5年內，不得移轉（包括：出售、交換）且農地也必須作為農用，若違反限制將農地出售或移轉，則會被追繳原本免徵的稅賦。

農舍建設的規劃條件

若計劃在農地上興建農舍，農業用地面積不得小於 0.25 公頃，且農地擁有者需在該縣市設籍滿2年以上。

常見問題

不是農民可以買農地嗎？

不是農民也可以買農地，民國89年修法後，只要農地維持農用且購買人為本國國民，不具有農民身份也可以購買農地。

買農地可以蓋住宅嗎？

不行，農地是用於農業用途的土地，除非經過土地用途變更程序，否則無法直接在農地上興建一般住宅。

農地5年不能買賣的限制是什麼？

農地5年不能買賣的限制主要是防止農地被短期炒作，及避免被輕易轉作其他用途，限制內容主要規定納稅義務人因受贈或繼承農業用地後，農地在5年內仍應作農用，若受贈者在5年內將土地出售或轉贈給他人，則會被追回原本免除的贈與稅與遺產稅。

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農地的買賣過戶流程比起一般房地產買賣相對複雜，涉及許多專業的法律與地政知識，為確保交易順利，建議您在買賣農地時尋求專業地政士/代書的協助。專業的地政士/代書能為您處理繁瑣的文件、辦理過戶登記並提供相關的法律諮詢，讓您安心完成農地買賣。若您正在找尋專業地政士/代書為您處理農地買賣過戶的相關問題，只要點選【免費取得報價】，並回答幾個簡單的問題，稍待片刻便有專業地政士/代書與您聯繫洽談，過程方便快速！