土地買賣糾紛如何處理？4種處理方式一次看

土地糾紛如何處理？

土地糾紛問題涉及所有權、使用權、買賣、租賃...等問題，雖然各種土地糾紛類型的處理方式不同，但大多可歸納為「調解」及「訴訟」兩種類型。若您有土地糾紛，建議您先諮詢土地律師，土地糾紛律師除了擁有豐富的土地相關法律知識，還能提供法律諮詢、蒐集證據、擬定和解書、擬定訴訟對策...等服務，找出最適當的方式解決糾紛，守護您的權益。

以下將為您列出常見的4種土地糾紛案件處理管道：

私下和解

發生土地糾紛時，當事人間若私下對爭議達成共識，可將共識內容寫成「和解書」或「協議書」，以和解的方式解決問題。需注意的是，和解書或協議書若沒有經過公證，便不具有法律效力，若對方違約或沒有履行契約，則需要提起訴訟並獲得勝訴後，才能聲請強制執行和解契約內容。

調解委員會

各鄉鎮行政區公所設有調解委員會，若您不幸遇到土地糾紛案件，可至調解委員會提出調解，由調解委員針對案情協調，並製作法律效力等同法院判決的調解筆錄，雙方在調解委員會的協助下，有機會在不進入正式訴訟程序的情況下達成和解，節省時間和金錢。

不動產糾紛調處委員會

直轄市政府設有「不動產糾紛調處委員會」，協助糾紛當事人進行調處，但不動產糾紛調處委員會的調處結果與調解委員會的調解結果不同，並不具備法律效力，若任一方不服調處結果，仍可向法院提起訴訟。

法院

若調解不成，或是對調處結果不服，雙方可至法院提起訴訟，尋求法院判決，或由法官調停和解。

10種常見土地糾紛案件

以下為您整理常見的10種土地糾紛案件：

土地所有權糾紛

土地所有權糾紛通常是多位當事人聲稱對同一塊土地擁有所有權；或是土地所有權的移轉手續不完整或存在瑕疵，導致所有權不明確。

土地使用權糾紛

土地使用權糾紛常見於租賃合同或土地開發協議不明確的情況，通常是雙方當事人對於土地使用權的範圍、期限或使用方式的爭議。

土地界線糾紛

土地界線糾紛主要涉及相鄰土地之間邊界不清，或測量誤差所導致的房屋佔地或道路越界...等爭執；雙方若對土地界線產生爭議時，可尋求「不動產糾紛調處委員會」調處，或是透過法院提起「確認界址訴訟」，以確定土地界線。

地籍糾紛

地籍問題可能涉及土地邊界、面積及土地是否合法分割...等與土地登記資料相關的問題，並導致土地所有權人、土地租賃方...等當事人間的糾紛。

土地佔用糾紛

土地佔用糾紛通常是他人未經土地所有權人或使用權人同意，非法佔用土地進行耕作、建築或其他用途。發生土地佔用糾紛時，建議您可以先寄送存證信函或律師函警示，要求對方盡快歸還土地或賠償，若對方不願配合，您可透過訴訟聲請「拆屋還地」，要求對方拆除非法建造的建物並返還土地。

土地買賣糾紛

土地買賣糾紛多發生在買賣雙方對契約內容理解不一致、未完成過戶手續或土地存在瑕疵...等情況，發生買賣糾紛時，建議您諮詢專業律師，以便釐清問題並採取進一步對策。

土地租賃糾紛

土地租賃糾紛主要涉及出租人與承租人之間的租金金額、租賃期限、使用限制...等合約問題，土地租賃合約內容通常涉及較多法規及細項規定，因此建議您在擬定租賃合約前，向律師諮詢合約內容，避免事後因合約中的資訊缺漏而導致糾紛。

土地持分糾紛

土地持分糾紛大多與繼承有關，通常是指持分人之間對共有土地的使用、管理、分割或處分方式存在不同意見而引發的爭議；若發生土地持分糾紛，建議您先釐清目前的土地共有狀況，若共有人之間達成共識，則可以擬定「分管契約」，約定共有土地使用方法；若共有人不希望採取共同管理，則可以請求法院裁判分割。

借名登記糾紛

借名登記案件大多發生在一方以他人名義登記土地所有權或使用權的情況下，由於土地牽涉到的利益問題較為廣泛，建議您在借用他人名義進行土地登記時，務必以書面契約約定相關權利、義務和時限，作為發生糾紛時的舉證依據。

政府糾紛

政府糾紛是指土地所有權人或使用權人與政府之間的糾紛，通常涉及土地徵收、補償、土地用途變更或土地使用權限...等問題，若您因土地問題與政府部門發生糾紛，則需透過行政訴訟或申訴程序解決。

土地糾紛處理流程

土地糾紛處理流程包含：確認問題並收集證據、查詢土地權屬、私下和解、申請調解、提起訴訟、進入土地訴訟程序、實地測量／勘驗鑑定及法院裁決，以下將為您詳細說明各流程內容：

1. 確認問題並收集證據：發生土地糾紛時，應先確認問題的性質，並收集土地契約、登記文件、測量圖...等證據資料。
2. 查詢土地權屬：若不確定土地的所有權屬，可透過內政部地政司的地籍存摺，或是至地政事務所查詢產權登記資料。
3. 私下和解：處理土地糾紛時，若雙方私下對爭議達成共識，則可將雙方共識做成和解書，以和解方式解決糾紛。
4. 申請調解：若雙方無法私下達成和解，也可以向當地的調解委員會或不動產糾紛調處委員會提出調解或調處申請。
5. 提起訴訟：若調解無效或對方拒絕調解，當事人可以向法院提起訴訟，但若案件與土地分割、房租地租、地上權...等糾紛有關，則須先進行強制調解，調解失敗才能進入土地訴訟程序。
6. 進入訴訟程序：法官將依據雙方證據及相關法律文件進行審理。
7. 實地測量／勘驗鑑定：若有地籍文件標示不清，或是資料中的土地界線不明確...等情況，法院將派員偕同當事人及專業鑑定公司實際到場測量土地並鑑定。
8. 法院裁決：法院將依照雙方證據及辯護內容作出最終裁決。

土地糾紛處理應備文件

以下將為您整理常見的土地糾紛處理應備文件：

• 土地所有權狀：又稱土地權狀，是確認土地所有權的重要文件。
• 土地登記謄本：用以證明土地的登記狀態、權利人和土地用途...等資訊。
• 土地買賣契約或租賃合同：糾紛涉及土地交易或租賃時，需要提交土地買賣契約或租賃合同，證明雙方的協議內容。
• 地籍圖或測量圖：用於確定土地的範圍、界線及相鄰土地的位置。
• 照片或影片證據：若糾紛涉及土地使用、佔用或損壞...等問題，則需提供照片或影片佐證。
• 其餘常見文件：包含土地分割協議、抵押證明、借名登記協議...等，視糾紛問題而異。

什麼時候需要鑑界？

土地鑑界屬於地政機關「土地複丈」服務下的項目，土地複丈是透過專業測量技術確認土地法定界線和範圍，主要目的是確定土地的邊界位置，確保土地所有人或使用人了解土地的確切範圍，避免因邊界不清而引發糾紛，以下為常見需要土地鑑界的情況：

• 地籍重測：若土地因自然增加、坍沒、分割、合併...等情況而出現邊界變更時，可向地政機關申請土地鑑界，重新測量地籍，確保地籍資料的準確性。

此外，若您因私人原因，需要確認或測量土地法定界線，則可申請土地複丈，以下為常見需要土地複丈的情況：

• 土地界線：當相鄰土地所有人對土地的界線位置有爭議時，需要透過複丈確定雙方的法定邊界。
• 土地買賣或分割：進行土地買賣或分割時，為了確保買賣或分割的土地面積準確，可能需要複丈測量並確認土地的實際範圍。
• 土地開發或建設：當土地即將進行開發、建設或其他改變用途的行為時，需要先進行複丈，確認土地範圍，防止建設過程中出現糾紛。
• 土地合併：根據建築法第44條及第45條第一項規定，若建築基地面積畸零狹小不合使用規定，需採合建或合併方式處理時也需要複丈。

鑑界申請流程

以下為您整理鑑界申請流程：

1. 填寫申請書及備妥相關文件：填妥土地複丈及標示變更登記申請書，並備齊相關文件。
2. 送件至地政事務所及繳費：將申請書及應附文件送至地政事務所，並繳納規費。
3. 安排測量時間：地政事務所在收件並確認相關文件無誤後，便會安排複丈日期、時間與承辦測量人員。
4. 現場複丈：專業測量人員將在約定的測量時間到現場進行實地複丈，並核對原有地籍圖，若發現與原有資料不符，將依「地籍測量實施規則」有關規定更正。
5. 核發複丈成果：承辦人員完成資料整理後，地政事務所會通知申請人領取複丈成果圖。

鑑界所需文件

以下為您列出鑑界所需文件：

• 土地複丈申請書（或土地複丈及標示變更登記申請書）。
• 申請人身分證明文件。
• 土地所有權人身分證影本或戶籍謄本（共有人之一代表申請即可）。
• 土地所有權狀影本、土地登記簿謄本或承租地租約書影本...等證明文件。
• 印章。

土地鑑界費用

土地鑑界費用一般會收取基本費及施測費兩種費用，以下將為您整理兩者的收取標準：

• 基本費：地號面積小於200平方公尺，計收$2,500；面積200-1,000平方公尺，計收$3,000；面積1,000-10,000平方公尺，計收$3,500；面積10,000平方公尺以上，計收$4,000。

• 施測費：依照申請人指定鑑定界址點計算，每5個界址點為一單位，每單位計收施測費$1,000。

土地買賣鑑界費用誰出？

土地鑑界（複丈）的費用一般由申請人支付，但若雙方均需鑑界確認土地界線，則可由雙方協商分擔費用。

土地鑑界糾紛如何處理？

申請人若對鑑界結果有異議，可以再次填寫土地複丈申請書並敘明理由，向地政事務所申請再鑑界；由於地政事務所不會受理三度鑑界，因此申請人若對再鑑界結果仍有異議，則需要向司法機關提起訴訟，或以調解、調處或仲裁...等訴訟外紛爭解決機制處理。

此外，若您是相鄰土地所有權人，對鄰地鑑界結果有異議，也可以申請再鑑界。

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土地糾紛常見問題

土地被侵佔可以報警嗎？

可以，如果有人未經您的同意進入並佔用您的土地，您可以報警並請求警方協助處理，但需要注意的是，警方只會介入立即性的非法行為，若糾紛涉及複雜的土地權屬問題（如雙方均聲稱擁有土地權利），則可能需要透過法律途徑解決。

土地被佔用如何處理？

土地在沒有土地所有權人的允許下，遭他人非法使用或佔據，將對所有權人造成利益上的危害，且佔用者若佔有超過一定時間，更可能透過「*時效取得」成為土地的合法所有者，因此若您發現土地被佔用，建議您應盡快透過存證信函或律師函催促佔用者離開佔有土地，若佔有者不願配合，您可透過訴訟聲請「拆屋還地」，同時也可以依照民法第179條規定，請求佔用人支付「相當於土地租金的不當得利」。

_{*時效取得：無權佔有者長時間佔有他人土地後，取得向地政機關登記為權利人的請求權，經審查核准後，就成為所有權人，但需滿足以下條件:
1.和平、不藏匿且持續佔有。
2.不知道土地所有權人的情況下，佔有需達10年；知道土地所有權人的情況下，佔有需達20年。
3.土地未登記。}

農地被佔用如何處理？

農地若被*無權佔有，您可透過訴訟要求對方拆屋還地，若對方是在被佔用農地上耕作，所有人收回農地時，可要求對方依法補償地上物的損害。

_{*無權佔有：沒有法律上的正當原因而佔有他人的動產或不動產。}

持分土地被佔用如何處理？

處分共有土地需要絕對多數的共有人同意，因此任何共有人均不得私自出租共有土地的某個部分，或是在部分共有土地上興建建物，若發現持分土地遭他人佔用，您可透過訴訟要求對方拆屋還地，並返還相當於租金的不當得利；若您計劃使用持分土地，建議您可先與其他共有人討論土地使用方法、維護費用、收益分配...等事項，達成共識後再聘請專業不動產律師擬定分管契約，並向地政事務所申請分管登記，避免因共有土地的利用與權益分配而產生糾紛。