被檢舉違建處理怎麼做？違建一定要拆嗎？

違建定義

根據《違章建築處理辦法》第2條規定：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」，簡而言之，違建就是未經主管機關核准，擅自興建、擴建或改建的建物。

以下將為您整理常見的2種違建類型：

實質違建

實質違建是未經主管建築機關許可擅自興建，並違反建築法規或都市計畫法規的建築，可能會被地方政府列管或拆除，以下為您列出3種常見的實質違建：

• 違反建築法規：超出建蔽率、容積率或高度限制...等法律規範的建築。
• 違反土地使用分區：違反都市計畫規定興建建物，如：農舍違建工廠。
• 禁止建築之土地上興建建物：在保護區、河川區域...等地違法興建建物。

程序違建

程序違建是建物本身不違反當地建築法令規定，但由於程序疏失而未領建築執照，此類建物若遭檢舉違建，只要向地方政府主管機關申請補照即可合法。

常見的6種違建狀況

常見的違建情況大多是民眾誤解建築法規，或為了擴大使用空間而產生，以下為您列出6種常見的違建狀況：

• 頂樓加蓋違建：在頂樓違法加蓋建築物。
• 陽台外推違建：將陽台外推，增加室內空間。
• 增建夾層屋：建物內部的天花板和地板之間增建新樓層以增加空間，如：樓中樓。
• 採光罩違建：在住宅門口或窗口設置超過規定範圍，或達一定面積的採光罩或遮雨棚，將視為違建。
• 騎樓外推違建：在騎樓搭建鐵捲門、增建牆壁...等。
• 法定空地加蓋：在消防通道或防火間隔...等法定空地擅自搭建建物，加蓋為私人空間。

違建一定要拆嗎？

違建是否要拆除取決於違建的類型、興建時間以及是否影響公共安全...等因素，以下將為您整理違章建築的分類定義及處理方式：

新違建：即報即拆

• 定義：通常指民國84年1月1日之後新產生的違建，實際劃分時間點取決於各縣市政府，例如：台中市的規定為民國100年4月21日後才算新違建。
• 處理方式：原則上新違建及有公共安全危害的違建同屬「即報即拆」，這類違建通常會對社會秩序及安全造成較大的影響，只要被發現或檢舉，政府就會立即下令拆除；不過採光罩違建、遮雨棚違建、陽台外推違建...等較為輕微的違建，只要不影響消防安全，便不會立即拆除。

既存違建（84年前既存違建）：列管緩拆

• 定義：民國53年1月1日後至民國83年12月31日前興建的違建。
• 處理方式：既存違建採「列管緩拆」的方式處理，主管機關會到現場將違建拍照存證並造冊列管，不過列管緩拆僅是暫緩拆除，不代表可以就地合法，仍可能依照違建規模、位置及對公共安全的影響程度決定拆除順序。

舊有違建：列管緩拆

• 定義：泛指民國52年12月31日前已存在的違建，但各地發展歷史不同，因此各縣市規定時間也略有差異。
• 處理方式：舊有違建採拍照列管的方式處理，但與既存違建不同，舊有違建的建物年齡通常較大，修繕時必須先向縣市政府申請，若擅自修繕則會被主管機關變更登記為「新違建」。

違建可免拆除的情況

違建可免拆的情形大致可分為以下2種：

程序瑕疵的違建

程序瑕疵的違建指的是建物本身的位置、高度、結構...等均符合建築法令規定，但由於申請程序不完整，或未核發建照就開始施工，因此被認定為違建；通常程序瑕疵的違建可免拆，只要補辦使用執照並繳納規費，即可成為合法建物。

法律例外的免拆違建

以台北市違章建築處理規則為例：鐵窗、碟式天線、女兒牆、庭園中的假山假水...等情節輕微且影響較小的違建可免拆，但各縣市規定不同，詳細免拆違建規定以各地法規為主。

如何查詢是否違建？

違章建築可透過「上網查詢」及「實地比對」2種方式查詢：

上網查詢

不論您想要查詢自己的建築有沒有違建，或是想要檢舉的建築是否為違建，都可以透過各縣市政府的違章建築查詢系統網站查詢。

實地比對

除了透過網路查詢，您在購屋前也可以要求房仲業者或屋主提供該建築的不動產說明書，說明書中會記載前屋主對房屋的違建、增建情形；若您擔心說明書中的記載有誤或是不清楚，也可以直接到現場觀察是否有頂樓加蓋、防火牆外推、遮雨棚擴建...等情形。

違建如何申請合法？

不同性質的違建可申請合法的條件和程序有所差異，以下將為您整理違建申請合法的規定及程序：

確認違建性質

申請違建合法前應先確認違建的性質，違建可分為合法違建及非法違建2種：

• 合法違建（程序違建）：建物雖未經政府批准，但建造時符合相關法規和標準的程序違建，及建造在農業用地的住宅、豬圈...等不影響城市規劃的違建，均屬於合法違建。
• 非法違建（實質違建）：未經主管建築機關許可擅自興建且違反建築法規或都市計畫法規的建築，無法申請合法化。

是否符合合法化條件

程序違建申請合法時，主管機關會審查建築地點是否符合城鄉規劃與建築法規，且不影響公共安全，如果違建符合合法化的條件，可以補辦申請程序，繳交相關文件並繳納公定造價50/1000的罰鍰後，主管機關便會核發執照；若違建不符合合法化的條件，政府部門會要求申請人拆除違建，申請人若不服主管機關的決議，可依法申請行政複議或提起行政訴訟。

徵得鄰居同意

常見程序瑕疵包含未取得鄰居同意書、未申請建築許可證、未按照批准的建築圖施工及沒有在規定的期限內完工...等狀況，其中未取得鄰居同意書最常發生，因此在申請違建合法化時，除了向主管機關取得相關證照，若您的違建可能會影響鄰居的權益，建議您事先與鄰居溝通協調並取得鄰居的同意，才能順利完成合法化申請。

如何檢舉違建？

違建不僅影響市容觀瞻，還可能危及住戶及往來行人的生命財產安全，因此政府設立多種檢舉管道，以便民眾回報違章建築並拆除違建，以下將告訴您如何檢舉違建：

如何匿名檢舉違建？

為避免惡意檢舉違建，目前多數檢舉機制均為實名檢舉，但市民服務熱線、電子信箱...等電話、線上舉報方式仍可匿名檢舉；若您擔心因檢舉鄰居違建造成鄰里關係不和，建議您可以請律師、地政士或不相關第三人代為檢舉，避免因檢舉資料外洩造成衝突。

書面／電話／線上檢舉違建流程

在檢舉違建之前，建議您先備妥違建地址、違建程度、違建照片或影片...等相關資訊，再選擇以書面、電話或線上檢舉。

• 書面檢舉：將準備好的檢舉資料、陳情書及證據，寄至各縣市的「工程管理處」。
• 電話檢舉：可撥打1999市民專線，或是致電當地主管機關。
• 線上檢舉：將準備好的檢舉資料及證據上傳至內政部營建署的新違章建築立即處理資訊系統網站（該網站僅受理民國 101年起施工中或新完工之違章建築案件以及未核准之樹立及招牌廣告）。

違建拆除程序及時間

違建拆除程序可分為「檢舉」、「勘查」、「處分」及「執行」4個階段，以下將說明各階段詳細內容：

• 檢舉：由民眾主動向主管機關檢舉違建，可透過電話、書面或線上方式進行，依照*《違章建築處理辦法》第5條規定，縣市主管建築機關在接獲違章建築查報後，應於5日內進行勘查。
• 勘查：主管機關派員至現場勘查，確認違建的實際情形，並拍照存證、測量違建部分、繪製相關圖說，及蒐集建物謄本、使用執照...等建物相關資料。
• 處分：主管機關會根據勘查結果及相關資料認定是否為違建，若認定為違建，應立即拆除，但由於實務上較難立即拆除，因此通常會依照違建嚴重程度依序拆除；若是未構成拆除要件者，則會通知違建人於收到通知後30天內申請補照。
• 執行：若違建所有人未於期限內申請補照，主管機關將依法拆除；若判定強制拆除，則主管機關會依照拆除名單依序執行。

_{*《違章建築處理辦法》第5條：直轄市、縣（市）主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後三十日內，依建築法第三十條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣（市）主管建築機關應拆除之。}

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