如何辦理土地過戶？土地過戶流程及費用一次看

什麼是產權移轉？

產權移轉（Ownership Transfer）是指物品、財產或權利的所有權從一個人或實體轉移給另一個人或實體的過程，其中通常涉及法律文件的簽署，例如：契約書、轉讓協議...等，若是透過買賣轉移產權，買賣雙方應於訂定契約起1個月內，向土地所在地的地政事務所申請所有權移轉登記，申請逾期者，每逾期一個月則需繳納應納登記費額1倍的罰鍰（最高不超過20倍），除了買賣之外，繼承及贈與也是常見的產權移轉方式：

• 買賣：透過合約或協議，賣方將其擁有的財產賣給買方，買方支付相應的金額。
• 繼承：當財產所有人去世後，其財產按照法律或遺囑的規定轉移給繼承人。
• 贈與：財產所有人無償地將其財產贈與他人，並且受贈人接受該財產。

以下將為您說明常見產權移轉方式的流程及所需文件：

土地買賣過戶

買賣土地前需要先注意所持有或是欲購買的土地類型，是否能夠進行土地買賣，依照區域計畫法實行細則規定，土地種類主要分三類：

• 都市土地
• 非都市土地
• 國家公園土地

都市土地、非都市土地可以買賣，但國家公園土地不能買賣。在民國89年1月28日農發條例修改前，限制只有農民才能購買農地，但修法後放寬為「農地農用」，也就是人人都能買農地，只是農地仍然限制為農用，因此目前土地買賣沒有限定地種，但有限制土地使用分區的建物用途，例如：商業區屬於非住宅用地，所以在商業區興建住宅無法居住，因此在買賣前應注意土地分區是否符合預計用途。

以下為您整理土地買賣流程及需要的文件資料：

土地買賣流程時間

開始買賣土地前，雙方應先確認是否要委託代書或不動產經紀業者交易，雙方自行交易可省去中間的手續費，但同時也需負擔遺漏土地買賣細節衍生的相關風險；若委託代書或不動產經紀業者則可以由專家為您把關土地買賣流程，確保順利完成土地買賣。

土地買賣主要分為「簽訂不動產買賣契約書」、「備證與用印」、「完稅」、「辦理產權轉移登記」及「領件」五步驟，以下為您詳細說明：

簽訂不動產買賣契約書

出賣人須攜帶身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權正本，買方則須攜帶身分證明文件，在雙方簽約時，需當場朗讀契約內容，雙方無異議後由雙方在契約上簽名或加蓋印章；若雙方的買賣契約成立有委託代書辦理，則代書會協同雙方共同檢視契約內容，確保內容無誤。

備證與用印

賣方需於填妥的土地登記申請書及土地、建築改良物買賣移轉契約書（其中一份契約書需貼印花稅票，稅額為買賣價款總金額的千分之一）、土地現值申報書、契稅申報書中加蓋印鑑章，而買方則得以任一私章用印。

完稅

出賣人需至土地所在地的稅捐處申報並繳清土地增值稅，若有欠繳地價稅、房屋稅則須繳清欠稅，並至稅捐機關辦理「查欠稅費」手續；買方則需申報契稅，並完納契稅款，領取契稅繳款書後才能辦理產權轉移登記。

辦理產權轉移登記

備齊文件資料後，便可至土地所在地的地政事務所申請買賣登記，此外，在申請產權移轉、抵押權設定登記時，應納之印花稅、登記規費、火災保險費、建物契稅等需由買方負擔；土地增值稅則由賣方負擔。

領件

完成以上申辦程序後，大約等5-7個工作天就能完成整個過戶的程序。

一般來說土地買賣過戶時間會因每個手續的申辦審核速度而異，通常簽約到用印大約需要3-7天，申請報稅約7-21天，完稅並辦理產權轉移登記大約需要7-10天，一般案件大約1個月-1個半月可完成。

土地過戶需要什麼資料？

以下為您整理辦理產權轉移手續所需要檢附的文件：

• 土地登記書（可至地政事務所索取）。
• 土地及建物所有權買賣移轉契約書正、副本一式兩份，貼有印刷稅票的為正本（需用公定契約書，可至地政事務所索取）。
• 土地、建物所有權狀正本。
• 出賣人印鑑證明。
• 土地增值稅、契稅繳款書或免稅證明書第2聯（需黏貼於副本上）。
• 其他由法令規定應提出之證明文件（經申請案件受理機關載明要求加以補交）。

土地繼承過戶

土地繼承過戶雖沒有規定要經由代書才能辦理，但如果繼承人沒有立遺囑，且有多位繼承人，就必須由所有繼承人協商土地繼承分割，並完成遺產分割協議書後才能登記，其中也有許多細節需要注意，建議您尋找代書處理以免影響日後權益。

土地繼承過戶流程

土地繼承過戶過程主要分為「申請除戶證明書」、「查調被繼承人財產、所得及贈與資料」、「申報遺產稅」、「查欠地價稅、房屋稅」、「申請印鑑證明」及「辦理產權移轉登記」六步驟，以下為您詳細說明：

申請除戶證明書

繼承人應備齊：死亡證明、被繼承人戶口名簿、被繼承人及其配偶身分證，至被繼承人戶籍所在地戶政事務所申請除戶證明書，以證明被繼承人已經過世。

查調被繼承人財產/所得及贈與資料

繼承人可透過國稅局及地方稅稽徵機關，查調被繼承人的不動產、動產、銀行存款、股票、債券...等財產、所得及贈與資料，確定繼承財產的範圍和總價值。

查調被繼承人財產/所得及贈與資料應備文件如下：

• 繼承人身分證。
• 被繼承人死亡證明書或除戶戶籍資料。
• 繼承人與被繼承人關係證明文件（如：戶口名簿）。
• 委託代理人辦理則應檢附委任書及代理人身分證正本。

申報遺產

繼承人應於被繼承人死亡的次日起6個月內，向被繼承人戶籍所在地國稅局申報遺產稅，若有正當理由不能申報，可於期限內申請延長3個月，申報時需提交以下資料：

• 遺產稅申報書。
• 被繼承人死亡證明資料（如：死亡診斷證明書、載有死亡日期的戶口名簿影本）。
• 繼承系統表及繼承人現戶戶籍資料。
• 委託代理人申報則須出具委託書及代理人身分證明文件。

查欠地價稅/房屋稅

繼承人在土地繼承過戶前，可以持遺產稅繳清證明書、免稅證明書、不計入遺產總額證明書，或同意移轉證明書，至地方稅稽徵機關確認被繼承人的土地或房屋沒有欠繳地價稅和房屋稅，如有欠稅則須盡快繳清，以免影響過戶手續。

申請印鑑證明

繼承人在辦理產權移轉登記前，需向戶籍所在地的戶政事務所申請印鑑證明，用以證明繼承人真實身份，若申請人為初次請領印鑑證明，則限定只能由本人親自申請；若非初次申請者，可委託代辦並檢附代理人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印鑑章及委託書。

此外，若是辦理分割繼承者，需檢附全體繼承人現戶戶籍資料及印鑑證明。

辦理產權移轉登記

繼承人需攜帶必要文件向地政事務所申請產權移轉登記，登記完成後，繼承人就會正式成為土地的新所有權人，以下為辦理產權移轉登記時所需的文件：

• 土地登記申請書。
• 登記清冊1份。
• 繼承系統表1份。
• 土地、建物所有權權狀。
• 被繼承人除戶戶籍資料1份，及全體繼承人現戶戶籍資料各1份。
• 提供遺產稅繳清證明書、免稅證明書、不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書，並提供正本及影本各1份。
• 申請人身分證正本、印章。
• 代理人身分證正本、印章。
• 欲辦理分割繼承者，須另檢附全體繼承人之印鑑證明及遺產分割協議書正、副本各1份（須先完成印花稅繳納）。

土地繼承過戶要多久

土地繼承過戶所需時間通常以代書及行政機關的辦理時間為主，最快半個月即可辦理完成，最慢則需等待數個月以上。

土地贈與過戶

土地贈與是一種常見的產權移轉方式，通常用於夫妻或是親子間的房屋、土地產權轉移。房屋贈與的贈與稅，按照「房屋評定現值」及「贈與的土地公告現值」計算，不過贈與稅計算根據稅制、贈與情況不同而有稅賦差異，難以預估精準價格範圍，因此財政部網站提供【贈與稅試算】的便民服務，若您需要計算贈與稅，可點擊連結進入財政部網站試算稅額。

土地贈與過戶流程及文件 

土地贈與過戶過程主要分為「簽訂贈與移轉契約書」、「申報土地增值稅/契稅」、「申報贈與稅」、「辦理贈與轉移登記」四步驟，以下為您詳細說明：

簽訂贈與移轉契約書 

贈與人（義務人）與受贈人（權利人），需共同訂立土地及建物所有權贈與移轉契約書（一式2份）並蓋妥雙方印章，並在其中一份土地及建物契約書貼上印花稅票（稅額為贈與價款總金額千分之一）。

申報土地增值稅/契稅

簽訂贈與移轉契約書後，需向土地所在處的稅捐稽徵處申報土地增值稅及契稅，如有欠繳地價稅、房屋稅者須繳清欠稅款，並至稅捐機關辦理查欠手續。

以下分別為您整理申報「土地增值稅」及「契稅」所需的文件：

申報「土地增值稅」需附文件：

• 土地增值稅申報書（稅務局提供）。
• 贈與人及受贈人身分證影印本或戶口名簿影本。
• 土地所有權狀影本。
• 土地贈與契約書影印本及正本（黏貼印花稅票後再影印）。

申報「契稅」需附文件：

• 契稅申報書（稅務局提供）。
• 贈與人及受贈人身分證影印本或戶口名簿影本。
• 建物所有權狀影本。
• 建物贈與契約書影印本及正本（黏貼印花稅票後再影印）。

申報贈與稅

完成申報、繳納土地增值稅及契稅後，便可至贈與人戶籍所在地的國稅局申報贈與稅，完稅後便可至地政事務所辦理贈與登記，以下為申報「贈與稅」需附文件：

• 贈與稅申報書（鎮公所或國稅局提供）。
• 贈與人及受贈人身分證影印本或戶口名簿影本。
• 土地、建物贈與契約書影印本。
• 土地增值稅（免）繳款書影本。
• 契稅（免）繳款書影本。

辦理贈與轉移登記

當完成土地增值稅、契稅及贈與稅申報並完稅後，便可至不動產轄區地政事務所辦理贈與登記，辦理贈與登記時應檢附下列文件：

• 土地登記申請書（地政事務所提供）。
• 贈與契約書正副本各一份（黏貼印花的為正本）。
• 贈與人及受贈人身分證影印本、戶口名簿影本或戶籍謄本正本。
• 贈與人印鑑證明一份（贈與人可至戶籍所在地的戶政事務所申請，若贈與人持身分證親自到地政事務所辦理贈與移轉登記，並由承辦員核對身分，可免附印鑑證明）。
• 土地增值稅、契稅繳款書或免稅證明書第2聯（黏貼於副本上）及贈與稅繳清（免稅）證明書正、影本。
• 土地、建物所有權狀正本。

土地過戶可以自己辦理嗎？

可以，只要備齊土地過戶過程中所需的文件，便可自行辦理土地過戶，但是所需文件根據產權轉移的方式不同而異，如果弄錯其中任一項文件將可能導致無法順利過戶，因此建議您尋求專業代書的協助，由經驗豐富的專業代書為您辦理土地過戶，不僅能夠讓土地順利過戶，更可以為您節省自行辦理過戶所需的時間，以下為您整理不動產買賣找代書的好處：

不動產買賣找代書的好處  

• 專業知識和經驗：代書擁有豐富的專業知識和經驗，熟悉各種法律條文和過戶手續，能夠確保每個步驟都符合法規，減少錯誤和遺漏的風險。
• 節省時間與精力：辦理土地過戶手續需要準備和提交大量文件，且過程繁瑣耗時，而代書能夠高效地處理文件和程序，節省客戶的時間和精力，讓過戶流程更加順利。
• 提供專業建議：代書可以提供專業的法律和稅務建議，幫助客戶理解和應對可能遇到的法律問題或稅務問題，確保客戶的權益得到保障。
• 客製化服務：代書可根據不同的產權轉移方式，針對不同需求提供相應的解決方案，協助客戶過戶土地。

土地過戶常見問題

土地過戶需要本人嗎？

不需要，雖然辦理過戶程序時，地政事務所需要和原所有權人確認身分，以確認是否真的要將土地過戶給新所有權人，所以需要原所有權人攜帶身分證正本和印章到地政事務所辦理，但大多數情況只需在過戶時附上原所有權人的印鑑證明和印鑑章即可，不需本人在場。

一直沒辦理土地繼承過戶會怎麼樣？

依照土地法第73條，繼承人自土地或建物繼承開始日起，6個月內應向地政事務所申請繼承登記，超過土地繼承期限申請者，除每逾1個月處登記費1倍的罰鍰外，超過一年仍未辦理繼承登記，地政機關會公告3個月並通知繼承人申請登記，若仍沒有繼承人辦理登記，則地政機關會將其進行「列冊管理」15年，期滿後由國有財產署公開標售。

土地繼承多久可以買賣

根據民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」，所以要買賣不動產，必須先辦理繼承登記，待登記後即可買賣。

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被不同產權轉移方式所需的文件搞得一頭霧水嗎？擔心自己辦理過戶會因遺漏文件而導致退件嗎？專業代書擁有豐富的土地過戶代辦經驗，能夠協助您準備土地過戶所需的文件，並幫助您順利完成土地過戶流程，降低可能遇到的風險，更能為您解答可能遇到的法律或稅務問題，確保您的權益得到保障，若您需要進行土地過戶，正在尋求專業協助，只要點選【免費取得報價】，回答幾個簡單的問題，稍待片刻便有專業代書與您聯繫洽談，過程方便快速且完全免費！