房子加蓋如何合法？如何申請與相關規範解析

重點摘要

• 瞭解加蓋前應遵守的相關建築法規
• 掌握合法申請房子加蓋的必要文件與流程
• 頂樓加蓋必須取得全體住戶同意
• 認識增建工程中住戶共有部分的法定權益
• 加強對新違建與既存違建規定的認識
• 分析加蓋對居住安全與品質的影響

頂樓加蓋是什麼？合法嗎？

在建築物主體完工後，進行二次施工增建的建物就是頂樓加蓋，凡是在頂樓面積1/8法定範圍內的建築即屬合法建物，只要超過此範圍就算違法。

公寓頂樓加蓋屬於誰？

許多公寓頂樓住戶都會主張自己有頂樓加蓋使用權，甚至房仲也會向想要購買頂樓的買家主張，購買頂樓就附送頂樓加蓋，但事實上根據*公寓大廈管理條例第7條的規定，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，也就是說公寓大廈的屋頂不得約定由特定住戶專用，應該是屬於全體住戶共有。

_{*公寓大廈管理條例第7條：
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：}

_{一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。}

頂樓加蓋的現行狀況

頂樓加蓋多屬於違建，但根據興建時間可區分成「既存違建」與「新違建」兩類，各縣市對於這兩類頂樓加蓋的處理方式略有不同，建議您可查詢各縣市機關訂定的「違章建築處理規則」，以下將以台北市的處理方式為例為您說明：

• 既存違建：民國84年前已存在的違建，採拍照列管、暫緩拆除。
• 新違建：民國84年後興建的頂樓違建採取「即報即拆」，除了少數符合法定面積，且符合台北市違章建築處理規則的遮雨棚之外，只要有人舉報，政府就會要求限期拆除。

但需要注意的是，即使是既存違建，只要有危害公共安全或是妨礙公共交通，還是會被列為優先查報拆除的對象。

房子加蓋如何合法？如何申請？

公寓大樓頂樓加蓋是否合法主要依加蓋物件而定，如果是遮雨棚或是透明採光罩...等防水或綠化用途，通常只會被拍照列管，而不會被要求拆除，但若想要在頂樓加蓋鐵皮屋頂，增建時則必須先確認建築物本身是否合法，並且持有有效的使用執照，也必須確認加蓋工程符合公共安全規定（加蓋面積通常不得超過頂樓建築面積的1/8），並取得全體住戶同意，下面為您整理合法地申請房子加蓋的步驟：

1. 核對現有建築物是否持有合法使用執照。
2. 調查加蓋部分是否符合建築面積1/8的法定限制。
3. 取得全體住戶的同意並簽署*分管契約。
4. 準備必要的文件，包括：土地和建築物使用權證明。
5. 委託合法建築師進行設計並取得其簽證。
6. 提交相關文件向政府申請建照及使用執照。

_{*分管契約：社區建築物的共有人以契約方式，約定由其中一人或各共有人分別管理或是用共有部分。}

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如何檢舉頂樓加蓋

若您發現公寓頂樓加蓋可能危害公共安全，或是有影響住戶權益的疑慮，可透過書面、電話、線上3種方式向所在縣市的拆除大隊提出檢舉，或是透過內政部營建署新違章建築立即處理資訊系統檢舉加蓋。

提醒您，當您進行書面或線上檢舉時，建議附上相關證據、照片，加快案件處理進度。

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頂樓加蓋常見問題

公寓頂樓加蓋行為需要哪些權屬同意？

公寓頂樓加蓋需要全體住戶的同意，必須遵循公寓大廈管理條例，並且需要與其他住戶簽訂合法的分管契約，以獲得使用權。

加蓋建築的類型與範圍規定是什麼？

加蓋建築的類型包括常見的鐵皮屋、玻璃採光罩、遮雨棚...等物件。

頂樓加蓋涉及哪些法規與規範？

頂樓加蓋需遵循建築技術規則、違章建築處理辦法與公寓大廈管理條例，確保擴建面積不超過原頂樓建築面積的八分之一，並獲得全體住戶認同。

頂樓加蓋對居住品質有哪些影響？

頂樓加蓋可能會對住戶隱私、安全、噪音控制造成影響，還可能引起漏水等建築問題，必須在規劃時考慮潛在的影響因素。