自地自建費用怎麼算？一次看懂成本與流程！

什麼是自地自建？

自地自建是指民眾在自有土地或新購土地上，委託營建業者根據喜好風格、家庭成員人數、生活習慣…等條件設計與興建客製化住宅。

自建房屋的優缺點有哪些？

購買土地自行新建理想房屋有以下4項優點：

1. 客製化程度高：自建房屋的建築外觀、內部格局、風格設計、水電配置…等細節，業主都能根據自身喜好與使用需求，委託建築師與室內設計師打造獨一無二的住宅。
2. 空間利用率高：有別於購買成屋，自己委託營建業者新建房屋不需要規劃公設，能大幅增加室內的實際使用面積。
3. 能掌握預算分配：由建商建造的房屋售價包含建造成本與行銷成本，而自地自建不需要支付建商的行銷成本，業主能將預算完全運用在建材與室內設計等項目，打造高品質的建築。
4. 輕鬆掌握工程品質：自地自建過程中業主可以親自監工，了解工程的各項進度與細節，確保房屋品質符合預期。

然而自建房屋仍有不少缺點，建議您充分了解以下3點，再評估自己是否適合自地自建：

1. 建地取得不易：台灣的土地數量少且價格昂貴，尤其是在人口稠密的的都市地區，需要耗費大量時間才能找到適合的土地，購地前還需要確認土地使用分區與類型，才能確保能合法興建住宅。
2. 自備款較高：自地自建通常僅能貸款60~70%，而且需要根據施工階段分期付款，業主需要自備更多資金，確保興建工程順利進行。
3. 自建流程繁複：興建房屋需要遵循建築與土地法規，並準備相關文件向主管機關申請土地評估與施工及使用執照，如果沒有專業團隊協助，可能需要耗費大量時間才能順利動工。

自地自建成本包含哪些項目？

自地自建成本主要包含以下6個項目：

1. 土地成本：包含土地價格、土地仲介費、土地代書費…等交易成本，以及鑑界費、水保技師認證費用與規費…等行政成本。
2. 建築師設計費：包含委託建築師設計房屋、協助處理行政流程以及監工…等費用。
3. 請照費用：申請建照與使照的行政規費。
4. 建築成本：包含各項建築工程的人力與建材成本。
5. 室內裝修費用：委託室內設計師規劃室內空間的相關費用。 
6. 完工後的行政規費：包含申請門牌、登記產權、申請使用水電與瓦斯…等費用。

自地自建一坪多少錢？

目前自地自建的平均行情介於$12萬~$17萬/坪，以上價格並不包含室內設計費用與相關執照申請規費，以下整理影響自建房屋營建成本的因素供您參考：

1. 土地條件：建地的大小、形狀與土地狀況會影響設計與工程難度，進而影響興建成本。
2. 建地位置：都市內自建房屋可能會因土地及人力的成本較高，因此營建成本也相對提高。
3. 建材等級：建材的品牌、品質、產品等級、產地、表面處理…等因素皆會影響建材價格與施工成本。
4. 建築工法：RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼構）…等不同的建築工法因材料、施工難易度、時間成本…等因素不同，也會影響最終施工價格。
5. 建築設計：建築外觀、樓層數、室內格局、家庭人口、使用習慣…等因素會影響設計圖的製圖時間、工程難易度以及施工所需的時間與建材量，進而影響營建成本。

自地自建預算不足可貸款嗎？

可以，若您準備的資金有限，可以透過貸款的方式增資，以下整理3種自地自建可選擇的貸款方式，幫助您根據財務狀況選擇適合的貸款方案：

土地融資

土地融資是指以土地作為抵押品向銀行借貸營建費用，適合已擁有土地或有足夠購地資金的業主。貸款額度根據銀行鑑價而異，年利率介於2.5%~7%，可在房屋完工後向銀行申請調整為一般房貸。但根據中央銀行於民國113年6月14日新修正的房市貸款管制措施規定，購地貸款額度最高不得超過購買土地取得成本與金融機構鑑價之五成（以金額較低者計），且其中一成需在動工興建後才會撥款，業主還需在核貸後6個月取得建築執照並於18個月內開工，否則銀行會收回貸款。

土地建築融資

如果您的自備款（包含購地資金）僅佔總費用的50%~70%，可以透過申請土地與建築融資補足資金缺口，融資時需要以土地以及尚未完工的建築物作為抵押品，年利率介於3.5%~8%。由於銀行需要承擔房屋無法順利完工的風險，因此貸款審查機制如同審查信貸般嚴格，且申請時必須交付工程計畫，銀行會根據工程進度依序撥款。

土地建築融資＋其他貸款

如果您的自備款（包含購地資金）只佔總價的30%~50%，單憑土地建築融資的資金可能無法完全負擔購地與營造成本，業主需要尋求額外的籌資管道才能補足剩餘資金缺口，若沒有額外資金挹注，需要透過調整建材等級、修改建築設計等方式降低施工成本，確保能順利完工。

自地自建流程介紹

以下整理從購地到完工交屋的流程供您參考：

1.土地評估

興建房屋前需要先委託專業技師或建築師調查土地狀況，確保土地可以合法興建房屋，建築師會到現場丈量土地面積，確保符合地方政府規定的「最小建築基地規模」，業主則需要協助建築師向地政事務所申請土地謄本，並報請地政事務所進行土地鑑界與指定建築線，供建築師計算建築用地的實際使用區域，以及計算房屋的建蔽率與容積率。

2.財務評估

進行土地評估時，您可以一併進行財務評估，確保擁有足夠的資金負擔購地與蓋房成本，業主需要先估算自備款額度，一般建議需以土地價值的20%~30%估算，之後再根據自備款的準備情況選擇合適的貸款方案。

3.建築設計

完成土地評估後，建築師就會根據土地資料與相關數據，以及業主提供的風格喜好、創意想法、使用需求…等向業主提案，提案通過後建築師便會開始進行細部設計，繪製業主所需的施工圖。

4.執照申請

完成建築圖說後，建築師會協助業主申請建築工程所需的拆除執照與建造執照，取得執照後才能開始興建房屋。

5.開始施工

取得相關執照後，便可以向地方政府的建管單位報備動工，興建過程中建築師會按圖監造，以確認營造業者會按圖施工，當建管單位到場時也需陪同查核人員勘驗工地，確保工程環節皆符合建築法規，以下整理施工流程供您參考：

1. 大地工程：包含開工祭祀、整地、測量、放樣與基地開挖…等項目。
2. 基礎工程：施作建築地基。
3. 結構工程：施作房屋的基本結構。
4. 屋頂工程：施作住宅屋頂。
5. 牆體工程：完成建築外牆與室內隔間牆。
6. 水電工程：鋪設住宅內部的水電管線。
7. 室內裝潢：施作泥作、磁磚、衛浴、廚房、地板…等裝潢工程。
8. 景觀工程：施作庭園景觀或車庫。

6.驗收交屋

房屋完成後，業主可以委託專業的驗屋公司驗收，確保施工品質符合預期，完成驗收後業主可自行或委託建築師協助申請使用執照，取得使用執照後自行或委託代書登記產權，並申請門牌與水電，讓房屋可以合法使用。完成上述流程後就能交屋，整棟房屋正式落成啟用。

自地自建需要多久時間？

自地自建的時間根據建築工法、房屋大小、氣候因素而異，以RC（鋼筋混凝土）結構為例：從開工到興建完成大約需要1~3年；若是使用輕鋼構結構建造的鋼構屋，由於建材大多為模組化生產後運至建築工地組裝，整體的工程費用可以縮短至8~12個月。

買地自建有哪些注意事項？

若您想買地自建房屋，需要留意以下4點注意事項：

1. 了解土地使用分區：若您希望自地自建，購買土地前請務必留意當地的土地使用分區，確保土地能合法建造住宅。
2. 申請鑑界：買地與蓋屋前請務必申請土地鑑界，確認土地的實際擁有範圍，避免佔用他人土地引發糾紛。
3. 尋求專業建築師協助：建造房屋需要大量的專業知識與技術，而且申請執照時必須經過建築師與結構技師核可，因此請務必尋求專業建築師協助處理相關事宜。
4. 如有其他用途需要取得相關證明：需要在農地或工業用地上自建農用房屋或工廠，完工後需要向地方政府申請農舍或工廠證明，確保能合法使用房屋。

自地自建 vs 現成屋

都市房價高漲的時代，有越來越多人選擇以自地自建的方式建造屬於自己的家，以下整理自地自建與購買現成房屋的差異供您參考：

自地自建常見問題一覽

自地自建是項大工程，以下為您整理自建房屋的常見問題，幫助您更了解自地自建的相關細節：

什麼是土地鑑界？

土地鑑界是指由專業測量公司或地政機關確認土地的實際界線。雖然地籍圖中都有記載土地的實際位置與範圍，但土地界址會因為天災或人為因素影響導致偏移或遺失，因此在購地與蓋房子前需要重新鑑界。

什麼是建蔽率、容積率？

建蔽率與容積率是決定建築量體的重要參數，建蔽率是指建築面積佔整個建地面積的比例；容積率則是建築物的樓地板面積總合佔整個建地面積的比例。舉例來說：一塊100坪的土地，若當地法規允許的建蔽率為50%、容積率為250％，代表這塊土地可以興建單層面積50坪，總樓地板面積為250坪的5層透天厝。

開始規劃自地自建時，先找建築師還是設計師？

自地自建前需要先釐清土地界線與建築法規，並且委託建築師協助確認合法性，再設計符合法規要求的建築物，之後再尋求室內設計師、園藝設計師或統包公司…等專家協助完成後續工程，以下整理統包、設計師、建築師服務項目比較表供您參考：

房子完工後如何降低還款壓力？

由於自地自建無法直接申請房貸，需要申請土地融資與建築融資補足資金缺口，但土地融資與建築融資的利率較高，業主的還款壓力較大，因此銀行有提供轉貸服務，當房屋順利完工啟用後，就能持使用執照向銀行申請將土地融資與建築融資轉成利率較低的一般房貸，減輕業主的還款壓力。

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看完以上分享，相信您已經相當了解自地自建需要花費的費用與相關注意事項，如果您決定自地自建，PRO360平台上有眾多經驗老道的建築師事務所可以為您服務，歡迎點擊【免費取得報價】提出建築設計需求，讓專業可靠的建築師協助您打造充滿獨特魅力的個性化住宅！