裝潢發票怎麼開？房地合一稅裝潢費抵稅必讀指南！
買房後裝潢不僅可以提升居住品質，未來賣房時還能增加房屋價值，更重要的是裝潢費還可以扣抵賣房後應繳納的房地合一稅，但裝潢費用抵稅需要依循法規條件，PRO360為您整理裝潢費如何折抵房地合一稅的懶人包，內容包含什麼是房地合一稅、房地合一稅如何課稅、為什麼裝潢費可以抵稅、裝潢費抵稅有哪些限制、該準備哪些文件才能讓裝潢費可以抵稅、裝潢發票怎麼開、如果沒有發票還可以抵稅嗎，以及開立不實發票會有怎樣後果，讓您一次掌握所有資訊，幫您輕鬆省下大筆稅金！
什麼是房地合一稅？
房地合一稅為財政部於2016年制定的交易稅，主要針對房屋交易時賣方所獲得的房屋與土地收益，根據房屋持有時間課稅，房屋持有時間越長，需繳納的稅金就越少，以遏制短期買賣房屋導致房價快速上漲的問題。
為了避免投資客炒作不動產，行政院於110年7月1日起實施房地合一稅2.0，詳細的修法重點如下：
- 延長個人短期交易房地產適用高稅率的持有時間。
- 營利事業交易房地產比照個人依持有期間按差別稅率課稅。
- 擴大房地合一稅的課稅範圍。
- 土地漲價總額增設減稅上限。
- 部分交易行為維持稅率。
- 排定適用時間：110年6月30日以前的交易適用房地合一稅1.0、110年7月1日起的交易則適用房地合一稅2.0。
以下整理修法前後的差別稅率比較表供您參考：
| 境內居住者適用稅率 | ||
|---|---|---|
| 稅率級距 | 房地合一稅1.0持有時間 | 房地合一稅2.0持有時間 |
| 45% | 1年以內 | 2年以內 |
| 35% | 1~2年（不含2年） | 2~5年（不含5年） |
| 20% | 2~10年（不含10年） | 5~10年（不含10年） |
| 15% | 10年以上 | 10年以上 |
| 非境內居住者適用稅率 | ||
|---|---|---|
| 稅率級距 | 房地合一稅1.0持有時間 | 房地合一稅2.0持有時間 |
| 45% | 1年以內 | 2年以內 |
| 35% | 1年以上 | 2年以上 |
| 適用稅率不變 | |
|---|---|
| 適用稅率 | 適用條件 |
| 10% | 自住房地持有並設籍滿6年（課稅所得$400萬以下免稅） |
| 20% | ・個人及營利事業非自願因素（例如：調職、房地遭強制執行）交易 ・個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易 ・個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉 ・營利事業興建房屋完成後第一次移轉 |
房地合一稅如何課稅？
房地合一稅的稅基計算方式為「房地收入－成本－費用－土地漲價總數額」：
- 房地收入為賣房時的房價。
- 成本為房屋取得成本，通常指買房時的房價。
- 費用則是房地移轉時所需支付的所有費用項目，包含：印花稅、代書費、仲介費、政府規費、清潔費、搬運費、公證費、廣告費…等。
- 土地漲價總數額則是房地交易前後的土地現值差額。
房地合一稅的稅率是根據房屋持有時間長短遞減，房屋持有時間越長，需繳納的稅金越少，根據2021年最新版的稅率級距，若房屋在持有兩年內移轉，需要被課徵35%~45%的重稅，若持有10年以上才賣出，只需繳納15%的房地合一稅，您可以參考以下表格：
| 房地合一稅稅率 | ||
|---|---|---|
| 稅率級距 | 不動產持有時間 | 範例中需繳納的稅金 |
| 45% | 2年以內 | 135萬 |
| 35% | 2~5年（不含5年） | 105萬 |
| 20% | 5~10年（不含10年） | 60萬 |
| 15% | 10年以上 | 45萬 |
為了鼓勵民眾長期自住持有，房地合一稅有設置「自住房地租稅優惠」只要自住持有並實際居住超過6年，賣出時享有所得400萬以內免課稅的優惠，若所得超過400萬，超出部分課徵10%的房地合一稅，另外，如果您有重新購買自住房宅的需求，無論是先賣後買，還是先買後賣，都可以申請「重購自住房地退(抵)稅優惠」，以下整理兩項租稅優惠的詳細條件供您參考：
| 租稅優惠項目 | 詳細條件 |
| 自住房地租稅優惠 |
|
| 重購自住房地退(抵)稅優惠 |
（如果重購後5年內沒有實際居住，將會被追繳原扣抵稅額） |
＊參考條文：所得稅法第4條之5第1項第1款、所得稅法第14條之8、房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點。
為什麼裝潢費可以抵稅？
房地合一稅的相關條文沒有明定裝潢費用可以抵稅，但於房地合一稅作業要點第13點有規定：「取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費用」得包含在成本中減除，而「增置、改良或修繕費用」中並沒有明確定義是否包含裝修費，因此需要由稅徵單位來認定是否可抵扣房地合一稅。
▲裝潢工程所需的費用並沒有明確規定可以抵稅。
裝潢費抵稅有哪些限制？
由於房地合一稅作業要點中沒有明確記載裝潢費用是否能抵稅，稅務稽徵機關主要以作業要點第13點記載的「非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費用」判定此裝潢項目所需的費用是否可以認列於抵稅項目中，以下整理原則上可被認列與不可認列的裝潢項目供您參考：
| 房地合一稅可扣抵哪些裝潢費用？ | |
|---|---|
| 裝潢項目 | |
| 可認列 | 泥作工程、木作工程、水電工程、衛浴設備安裝、地板與天花板裝修、格局變更、防水工程、油漆工程、固定式衣櫃…等 |
| 不可認列 | 冷氣安裝、家電、系統櫃、鐵鋁窗、廚具安裝、窗簾安裝、壁紙工程…等 |
該準備哪些文件才能讓裝潢費可以抵稅？
為了讓稅務稽徵單位確認扣抵費用的真實性，在申報房地合一稅時，除了申請表、房屋買賣契約外，裝潢工程的各式發票與相關費用證明也需要檢附在申請表中，才能完整扣抵稅金，提醒您，部分地區的稅務稽徵單位還會請您檢附裝修合約、室內裝修許可證，甚至是裝潢的前後對比圖，以確認是否確實進行裝潢工程。
如果沒有發票還可以抵稅嗎？
可以，如果申報時無法檢附裝潢發票，雖然無法完整按照裝潢費用扣抵稅金，但根據房地合一稅作業要點第26點規定：「費用無查得資料者，按成交價額百分之三計算，並以新臺幣三十萬元為限。」，因此仍有成交總價的3％或是最高30萬元的抵稅額度，但須注意，最終扣抵金額仍需由稽徵機關認定，不一定能全數扣抵。
裝潢發票怎麼開？
原則上只要是「固定」、「不可移動」且「可以增加房屋價值或效能」的裝潢工程費用，都有機會被認定為可認列的抵扣項目，因此在要求裝潢公司開立發票時，可以將品項命名為容易判定的可扣抵項目，例如：將系統櫃改列為固定式衣櫃；將塑膠地板鋪設改列為地板鋪設工程…等，但仍須注意，一切還是以稽徵機關的裁量認定為主，並切勿開立不實發票。
開立不實發票會有怎樣後果？
若聯合裝潢業者開立不實發票抵稅，根據台財稅第780195193號的解釋：「虛開或非法出售統一發票之犯行，應視情節依刑法偽造文書罪、詐欺罪及稅捐稽徵法第41條或第43條規定辦理。」若被檢舉或遭到稽徵機關舉發開立不實發票，不僅會有刑事責任，還會被以最高稅率補徵稅金，再處以罰鍰。
看完以上整理，您是否對房地合一稅，以及裝潢費如何抵扣稅額有更深入的了解呢？納稅是國民應盡的義務，若您想要抵稅，務必請裝潢公司開立符合規定的合法發票！PRO360整合全台上千家經驗豐富且專業可信賴的裝潢公司，若您需要室內裝潢，歡迎點擊【免費取得報價】提出室內裝潢需求，讓專業可靠的室內裝修團隊協助您在裝潢中取得合法的裝潢發票，讓您輕鬆節省稅金！
